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 开年房企生存调查: 销售低迷

时间:2019年02月17日信息来源:本站原创收藏此文 字体:

 开年房企生存调查: 销售低迷资金链承压 融资飙升超2100亿

 开年房企生存调查: 销售低迷 图片来源:摄图网

  在负债率持续高企、负债总额日益攀升的情况下,销售低迷的房企资金链继续承压。

  2018年底货币政策稍微宽松,让大部分地产公司过了个还不错的春节。但他们仍然不能对2019年掉以轻心。

  春节后,楼市逐渐步入正轨,但房企销售不振。中原地产数据显示,截至2月13日,30家企业年内销售总计3189.4亿元,同比2018年同期的3574.76亿元,下调了11%。

  现金回笼不理想的房企,资金链依然承压。另有数据显示,2019年是房企的偿债高峰年,需偿还债务在万亿以上。

  1月至今,随着紧缩政策触底,融资环境稍有宽松,房企迎来一段“融资窗口期”,主流房企纷纷抓住机会发债融资,合计金额已超过2100亿。不过,各家公司的融资利率出现了明显分化。

  据21世纪经济报道记者调查,2018年除了万科等少数公司外,房企的回款完成情况并不乐观,加之2019年三四线市场明显回落,一二线严格受限,销售有效市场收窄,房企依然面临较大的资金压力。

  不乐观的销售

  2019年伊始,延续去年三季度以来的增速放缓,房企销售出现了全面下行。

  据克而瑞数据,1月市场成交出现了明显的环比下滑。销售TOP30房企合计操盘销售金额3988.6亿元,同比下降19.02%,权益销售金额3365.6亿元,同比下降13.40%。2月上旬的情况也没有很大改观。

  对于2019开年销售表现的低迷,华创证券分析,主要因为2018年1月和12月销售高基数效应导致的同比环比走弱;而东北证券(7.170-0.11-1.51%)认为,当前需求端疲软也是主要原因之一。

  长江证券(5.7900.030.52%)报告则表示,三四线城市受棚改货币化安置放缓的影响,购买力提前透支。返乡置业退烧,叠加改善类等需求自然回落,导致房企在1月的销售额有所下滑。

  此前,春节前后楼市成交主要以三四线城市返乡置业为主。而2019年大部分三四线城市楼市开始降温,成为影响销售业绩的重要因素之一。

  中国指数研究院周报指出,春节期间(2月4日-10日),重点监测的17个城市成交面积环比下降92.2%,其中二三线代表城市的成交面积同比下滑均在95%左右。

  在整体销售低迷中,房企之间的情况亦各有不同。佳兆业集团经济研究院院长刘策表示,2019年1月份,大型龙头企业受战略调整影响,出现销售分化现象。

  “三巨头”碧桂园、恒大、万科都出现了同比30%左右的跌幅,销售降速明显。万科公告显示,今年1月的销售金额为人民币488.8亿元,同比下降了28.21%;碧桂园仅公布了权益金额,为330.7亿元,中原地产测算,碧桂园出现28.1%的同比跌幅;而恒大在1月拿下431.7亿元,同比下降达32.9%。

  而像华润置地、中海、保利等国企央企,表现突出。公告显示,华润置地实现总合同销售金额约人民币163.9亿元,按年增长46.6%;保利则实现签约金额335.91亿元,同比增长6.14%。

  相比大型房企,中型房企的表现较好。亿翰智库数据显示,阳光城(5.640-0.13-2.25%)、金地、中南建设(6.820-0.30-4.21%)、龙光地产等中小房企销售表现整体优于大型房企。

  2019年1月,阳光城实现销售金额118.1亿元,同比增长31%;金地实现签约金额106.3亿元,同比上升31.02%;中南建设则实现合同销售金额约87.0亿元,比上年同期增长34%。

  中原地产首席分析师张大伟指出,大量的中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。

  在负债率持续高企、负债总额日益攀升的情况下,销售低迷的房企资金链继续承压。

  抢占融资“窗口期”

  1月业绩显示,房企的“寒冬”威胁还未过去,销售回款乏力、最核心的现金流来源受制。

  另一厢,部分房企还在积极拿地。如1月21日,融创中国公告,拟以股权收购方式,拿下泛海控股(4.880-0.03-0.61%)旗下位于北京和上海的两宗土地,总建筑面积合计约为130万平方米。与此同时,多家房企在进行股权收购圈地。

  土地成本也在不断上升。东北证券指出,1月一、二、三线城市土地成交溢价率为16.41%、5.68%、11.74%。一线城市土地市场有所回暖,带动土地成交、溢价率的上升。

  对房企而言,幸运的是近期融资环境有所改善。中原地产数据显示,一月以来,房地产企业融资计划实施井喷,公布的总额已经近90多起,合计金额超过2100亿,刷新最近一年多来的融资月度新高。

  据21世纪经济报道不完全统计,1月份以来已经有多达60份关于房地产企业发布美元优先票据融资公告,涉及上市房企25家,合计融资金额逾30亿美元。

  仅2月13、14日两天,房企融资计划已经超过35亿美元。时代中国、世茂、融创、中海便分别发布了5亿美元、10亿美元、8亿美元、35亿人民币的融资公告。

  总体来看,房地产2018年底以来较为宽松的融资环境在延续。表现在于,部分房企资金成本有所下调,特别是国内房企融资的企业债等,相比前期有所降低。

  记者查阅近期融资公告发现,境内发债成功的企业多为评级AA+及以上的大中型房企。龙头房企的公司债融资成本基本在4-5%左右,但小型房企仍难掩资金链压力。

  如2月单笔发行规模最大的为美的置业发行的2+1年期限的30.6亿元公司债,利率仅为5.30%。

  部分房企如越秀金控(8.3000.000.00%),融资总额6亿元、票面利率仅分别为3.6%、3.58%。金隅集团(3.540-0.04-1.12%)的20亿元公司债券则于1月22日上市,最高利率仅4.07%。

  相对而言,海外融资成本明显上涨,还要叠加汇率波动。如正荣地产2月12日公告称发行2.3亿美元优先票据,利率达9.80%,部分房企海外融资成本达到10%以上。

  此外,部分房企评级有所变动。如新城控股(29.780-0.69,-2.26%)、融信等主体评级分别由AA上升至AAA、A+上升至AAA+。

  对不那么缺钱的大型房企而言,融资是未雨绸缪,为了避免未来的资金面再次收紧,以及逆市抄底;而对中小房企来说,近期的融资宽松可能是“雪中送炭”,即使利率很高也要多拿到一些钱。

  不过,这种宽松可能并不长久,融资窗口期随时有可能关闭。深圳一开发商人士认为,今年,监管层仍严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度依然比较大。

  龙湖有关人士指出,今年房企应抓住市场的各类窗口期,融资、销售、收购等等,这需要敏锐的市场触觉,以及超高的执行力。

  (21世纪经济报道 张晓玲 陈靓 孙艺萌)



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