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未来5-10年,我劝你别买商铺了!

时间:2019年05月04日信息来源:本站原创收藏此文 字体:

万达说是商业房地产的鼻祖一点也不为过,当初王石杨国强许家印都在死磕住宅的时候,红顶商人王健林就选择了干商业地产。


我记得有一次王建林参加《鲁豫有约》的时候,是这么跟鲁豫说的:“做企业要想到别人想不到的事情,这样别人就永远追着你走,无法超越你。”


而商铺同样如此,70%的商铺生下来就是用各种别人想不到的手段骗人,让人永远追着走的。


这些伙计们,这辈子最大的能力,就是学好如何更好的包装自己,提高自己的价格,然后卖给一个人傻钱多的人。


但是傻人时时有,这两年特别多。


无它,因为很多城市都限购了,住宅一限购,商住便水涨船高的跟着来了一波行情,很多人便眼红不已,误上了贼船。


这两年的市场,住宅与商业逐渐发展成一出特色鲜明的冰与火之歌,从北上广深四大一线,到武汉杭州成都南京这样的强二线,再到三四线城市,商业地产逐渐成为了投资重灾区。


尤其是商业综合体的商铺,简直就是投资重灾区的核弹灾区。


我一哥们在昨天就痛心疾首的对我说:“那年4月,在成都天府新区住宅价格5500的时候,我鬼迷心窍去买了商铺,单价3万多,总价花了200来万,到了今年,新区住宅价格涨到了1.8万,商铺还是3万多,而且,商铺还有烂尾的趋势,这一来一回,活生生亏了好几百万。”


“从此以后,任何人忽悠我买商铺,老子都恨不得一巴掌呼死他个龟孙子,这他娘的就是人血馒头。“


“所谓的商铺,就是挖个坑,放把火,再让你跳,当人跳进去之后,才发现,这坑里就只放一颗1克拉钻石!”



01


红楼梦里,自从宝玉与袭人初试云雨情之后,就一发不可收拾,地产江湖之中,自从碧桂园摘下销售业绩第一之后,搞住宅的便开始了学习碧桂园好榜样,这其中还包括了保利、绿地这样的巨头。


而王健林凭借干商业地产赚得盆满锅满,几度登上中国首富的宝座之后,不少商业开发者就追随万达的脚步,开始了COSPLIAY之路。


但问题是,大多数开发商都是画虎画皮难画骨,学了个半吊子就出来浪。


不知道是不是弄不清楚万达的路数,还是又想推陈出新,这些追随者们,玩出了一套邯郸学步的「 醉拳」。


这套「 醉拳」,给配个音的话,可以叫「 哼哼哈兮」。


说起哼哼哈兮,你会想起什么?对的,就是周董的双截棍,这些人卖商铺就跟双截棍一样,攻守兼备,两头都可以用。


他们先是跟客户签一个买卖合同将商铺卖给你,然后,又跟你签一个包租合同。


讲真,除了商铺,我很少见到买一样东西还要签两份合同的,而且,买了之后,这玩意还不是自己的,一丁点支配权都没有。


包租合同的主要内容有:你买了商铺以后,就当甩手掌柜吧,啥都不用管了,我每年按月固定给你300……哦,不,固定百分比的收益给你当租金。


至于真正的租金是多少,你买的铺子亏了还是赚了,都与你八竿子打不着。


就跟不是你的一模一样,这个包租期限一般是是10年,有些是5年,或7年。


并且,他们还会粉饰太平,美曰其名这是为了你日后的发展,做的统一规划,否则,我这个铺位是卖哈根达斯的,你旁边跑来卖猪肉,岂不是不合适?


这就是在商铺的投资当中的一个典型的悖论:自持。


很多人兴许知道,也兴许不知道,真正做得好,租金很高的商业,全部都是自持的!


在做规划之前,开发商都会事先请专业的评估机构进行评测,能赚钱的,又怎么可能轮到你分呢,狐狸都是要吃肉的。


这归根究底,与商业地产的独特尿性有关。


商业地产能否成功的关键是什么?


毫无疑问,是后期强大的商业运营。


金庸小说的神雕三部曲当中,北侠郭靖的武功到了后期当世绝顶,名列中原五绝,但是到了后来,依旧与妻子双双战死襄阳城,其他的武侠小说中,这样的桥段也不少。


任你武功再高,到了战场上都渺小如尘埃,一不小心就身陷囫囵战死沙场。


这就是运营的重要性,战场之上讲究的是兵法的调度和运营。


商业也是,只有极致的运营,才能针对市场的细节作出调整。


如果想做到极致运营的最基础条件之一,就是一定要自持,就以万达为例。


如果你做过调研,你就会发现每个城市的万达广场,基本都有两个部分构成,一部分是自持的购物中心,这万达的核心资产,攻城略地,成首富、买全球,基本都靠它了,而另一部分就是在购物中心外的万达金街,这些金街,全部是用来销售回款的。


这就是矛盾所在,买来真正能赚钱的一平都不卖,能买的却又都是大坑。


而在这个矛盾之外,一个更大的问题是,这个市场上90%的商铺,在规划之初就是用来销售回款的,用来让开发商赚钱的,也就是用来让你买了填坑的。


管杀不管埋,就是开发商卖商铺的最基本逻辑。



02


住宅买了无论涨跌,都在动,但是商铺大多数时候都像冬天的一处老寒潭,水波不兴,纹丝不动。


因为它的赚钱方式只有两种,一是租金,二是长线持有回报率。


所以很多公司都会承诺未来五年的租金水平,还会告诉你,买了以后,十年,十五年之后,租金会全部返还给你,就相当于白赚了一间铺子。


各位朋友们,这些都是营销技巧啊。


就好比鲁迅先生小时候,找他母亲要零花钱的时候,想要5个铜板就说要10个,10个铜板他母亲不愿意给,他就说那我就只要一半吧,最后就如愿拿到了5个铜板。


商铺这玩意儿,都是采用先抬高售价然后再减免的方式。


比如这间铺子本来只值50万,但别人搬出来卖70万,多出的20万就慢慢返祖返给你,指不定哪天经营不下去了,只返了5万给你,还白赚了15万。


我敢说,但凡看着像点样子能够做起来的商业,开发商不可能把静态回报率做到5%以上,我之前呆过的几个商业项目,每次做商业价格,都是要透支掉至少三年的升值空间的。


意思就是,经过专业的评估师计算过后,我的商铺合理的单价是五万,五年之后会涨到七万,那么,现在,我的售价,直接就会以七万的价格面市。


这是小兴安岭完达山原始森林末梢的陈家村的狗哥都知道的一个理儿:羊毛出在羊身上。


至于十年返租这件事儿上,从头到尾,这个租金,压根就没有存在过!


因为钱都是你自己的啊,他们不过是从你口袋中掏了出来,再跟挤牙膏似的慢慢挤给你而已。


至于你拿到的DOMO上写着:一年回报15%,五年回报100%的,看到这样的数字,你最好的选择就是:把DOMO折成纸飞机,然后飞。


国内多数商铺,尤其是三四线的商铺,是真正的十铺九坑。


房地产之中,住宅有黄金时代白银时代,以后可能还会冒出啥黑铁时代石器时代,但是商铺永远只有一个时代,只有一个周期:成长时代!


而且,这个成长时代就是老婆婆的裹脚布,又臭又长。


而商铺动辄过百万的售价,贷款首付五成,杠杆利用不大,利率不低1.1倍,贷款年限最多十年,在这样的游戏规则下,能赚到几个子?


在本身支出成本已经不小的前提下,租金回报还是羊毛出在羊身上,到了贷款后期,处境只会越来越艰难,保值是不可能保值的,这辈子都不可能保值,只能靠着自欺欺人过过生活这样子,啥,你难道还想着,就算不赚钱,我也可以转手卖掉,跟炒房走一个套路,赚差价啊。


别傻了,商铺的接盘侠本身就少得可怜,贴着原价卖,甚至亏本卖,都有极大概率是卖不出去的。


住宅和商铺虽然都是地产业态的一种,但两者的属性天差地别。


你不买房兴许被丈母娘棒打鸳鸯,你不买房娃上学都不知道在哪里上,《都挺好》里的作妖之父苏大强都知道银行利率太低,你不买房有钱都不知道放在哪里。


买房这件事情上,存在着硬核需求,有普遍性。


但是买商铺却与刚需八竿子打不着,而且,房产是货币的储水池,是人口红利的聚宝盆,是国家支柱产业。


但商铺,仅仅只是一个商业产品,没办法跟房子一样肩负着居住、投资、金融三大属性,与我们的国运并无捆绑利害关系。


换言之,一个城市的房价降了,地方大佬可以「 降价未遂」。


可以放开限购限贷限售,可以有各种各样的政策兜底,是亲儿子。


但商铺就是爹妈不管的野孩子,火了天注定,灭了我不理,爱咋咋地。


再加上商铺的流动性差、变现慢、一般很难找到买家。


就算你运气好,商铺升值了,又恰好有人愿意接手,其实最后也赚不了多少钱,因为还有个交易税,这玩意儿可真是高得特别过分,交易一次,就得付30%~60%作为税费,这七七八八下来,真正落到你兜里的能有多少?


最近几年,无论是身边,还是走南闯北的所见所闻,真的见过太多商铺租不出去也卖不掉的凄状,甚至有些地方几条街都是空空荡荡的,以前房子卖不出去的城市叫鬼城,而且全国遍地是鬼城,但是短短三年时间,房价蹭蹭蹭蹭的一路狂奔,上百鬼城都消失了,而现在,鬼街多了,尤其是三四线城市,买商铺的真的要多惨就有多餐,尤其还是买的商业综合体里面的铺子,内铺长达数年租不出去的比比皆是。


我见过好多商业综合体,比如我的老家,就是典型的四线城市,人口百来万,有段时间,因为城市自然的更新换代,要升级,西进东拓,商业综合体跟雨后春笋一样冒出来。


但是短短两年时间,差不多全凉了。


甚至连人流量最大的第一商圈里头的商业综合体都黄了,到现在除了临街的一个屈臣氏,一个电影院一个KTV,其余都是空荡荡一片,甚至连沃尔玛都关门大吉。


那些铺子已经空了一年半,租都租不出去。


第二商圈里的万达金街,也是有一搭没一搭的空着,租客更是换了一波又一波,最后成为兰州拉面沙县小吃的集中营,投资巨亏。


所以这就是笔亏了自己担着、赚了奉献国家的买卖,我是真想不通为什么有那么多人去凑热闹。


说真的,有买商铺的那上百万,还真不如直接扔银行里呢,银行再怎说,一年收益也有4%,而且还可以复利投资,绝对比买商铺划算多了,最关键的是,不糟心,不闹心。


更不用说买住宅了,现在的咱们国家的住宅项目的价值洼地还是有不少的,即便是你找不到,那也没关系,到最近国家经常提到的「 中心城市群」去。


说到中心城市群,就再多说几句吧,国家以后一定会将中心城市群作为重点发展的,这是大趋势,既可以缓解一线城市及中心城市的压力,也减弱了省会城市的虹吸效应。


除了少数西北及东北的省会之外,大部分中心城市都可以买,如果买的是核心地段,一定没有问题,未来将直接坐收红利。


而中心城市群的城市也可以放心买,就算现在不涨,或者有暂时的跌势,五年后,十年后,也一定是涨的!



03


但是商业就不一样了,眼下中国的投资性商业地产,包括文旅项目,毫无疑问已是重灾区,未来5年内,全国投资型商铺将死去1/2,一铺养三代是20年前的事,只能是活在梦里。


当然,在商铺投资的路上,也是有高手的,但是金字塔顶端很窄很小,能站上去的始终只有那么一小撮人,其余的90%的人,注定都只会在商铺投资中沦为填坑的炮灰。


我记得在跟一个商业项目的BOSS聊天的时候,那位耿直BOY直接说:买商铺就是给当地政府和我们这样的人做慈善,很多很多人都是开着宝马投资进场,最后推着永久自行车,哭着离开。


这个年头的商铺,真的不是什么好的投资品,开发商或者运营商是越来越专业的,捡漏的机会不是没有,但更像是神话传说,江湖之中永远有这样的传奇,就是你从来碰不到。


当然,如果非要头铁的话,最重要的是搞清楚自己的承受能力,掂量清楚自己有几斤几两。


我见过太多人,不做调研就不谈了,连深入细致的资金安排都没有。


不知道自己投入的上限,也不知道自己在投资过程中能够承担的风险。


脑子一热,脑门一拍,咕咚咕咚,就就将钱砸进去,遇到个风吹草动,当场就懵逼了。


这种情况常见于小投资者或是钱来得太容易,以及没啥投资经验但又想搞点事的菜鸟,不过也有老马失途的,很多老江湖也败在自己的贪念上了。


所以,这不仅仅是投资商铺的问题,而是资产、风险、情绪等等自我管理的一个综合性问题。


我就认识一哥们,业内老炮级别,本来拿了几个潜力很不错的物业,股票好的时候贪心太重,大笔融资入市结果被砸得全身瘫痪,把前些年挣的资产赔了一大半出去,现在抽烟都只抽黄芙蓉王了。


其次,真要买商铺的话,根据风险、收益、预期的关系,我直接给一个建议购入的排序:


高入住高端社区底商>高入住中低端社区底商>区域中心商业体(包括写字楼)临街铺>低入住中低端社区底商>大型商业综合体外街。


我的建议里头,直接掐掉了商业综合体的内铺,这狗屁东西,打死都不要买,也别信什么大品牌开发商,在商业这一块上,牌子真不太顶用。


至于现在特别流行的「 小面积低总价高回报+回报承诺+金融扶持」的组合拳,这玩意儿,我劝你有多远躲多远。


如果以后有时间,三十六再开单章细说,这里头,一扒开,放眼望去,都是坑。



04


我很喜欢鲁迅先生的《狂人日记》,将旧社会的仁义道德写得入木三分。


放到现代的地产江湖之中,也是行得通的,大概是这样的:


翻开三四线城市的商业历史一查,这历史没有年代,歪歪斜斜的每页上,都写着“一铺养三代”五个字。


我横竖睡不着,仔细看了半夜,才从字缝里瞧出字来,满本都写着两个字是“吃人”!



我有话说

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