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政策收紧,过度繁殖的特色小镇能活下来多少?

时间:2018年02月05日信息来源:本站原创收藏此文 字体:

政策收紧,过度繁殖的特色小镇能活下来多少?

  72岁的袁向敏老人永远都忘不了,1958年,那个大炼钢铁的秋天。躺在床上已经奄奄一息的大伯突然起身,把家里最后一个铁茶壶扔到了满脸惊恐的弟媳脚边。

  “热起来热死人,冷起来冷死人,拿去!全拿去 !”尚且年幼的袁向敏当时以为大伯说的是他妈妈,后来才明白这位曾经在淮海战役中从山东一路逃回浙江的濒死老人说的,可能是这个国家。

  种了一辈子田的袁向敏两年前因为儿子的关系,有机会到附近的一个特色小镇种植有机蔬菜,他指了指田里那些花花绿绿,叫不出名字,也不知道送到哪里的蔬菜,忍不住感叹如今的场景跟当年何其相似。

  随着第二批全国特色小镇名单的公布,特色小镇建设进一步升温,政策加码,建设火热,盛世繁华之下却充满隐忧。

  “盲目造城”、“变相投资”、“资本滥用这样的质疑绝非空穴来风,谁都知道乱象必然不能持久,政策收紧只是时间问题。

  12月5日,国家发改委等四部委发布了《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》,提出了“两不能”和“四严”。有专家指出:《意见》只是开始。

  春江水暖鸭先知,一家总部位于杭州的公司,两年内在全国布局了59个特色小镇项目,政府项目签约量超过5700亿人民币。但是最近,他们宣布:2018年不再新增任何一家小镇。

  有经验的人都知道:特色小镇的野蛮生长期已经结束了。

  现在感慨“其兴也勃,其亡也忽”或许还为时过早,然而今年的SMART度假产业峰会用“至暗时刻”描述行业状态,语境中自然也包括了特色小镇。

  在这样一个将变未变的时刻,特色小镇的一线操盘手们究竟在想什么、做什么?他们的认知和行动或许才是整个行业的“黎明之光”。

  01

  特色小镇的超生

  对于目前特色小镇的现状,拾得景途总经理段子吟用了一个特别有意思的词:超生

  我们甚至很难定义这波“造镇运动”真正的规模。狭义的特色小镇指的是住建部网上备案的项目,然而没有备案却自称特色小镇的项目却多如牛毛。

  原来特色小镇的入库由住建部牵头,这次明确由国家发改委牵头,山隐集团董事长郭明认为国家的纠错特别及时:之前确实有很多误区,其中最显著的就是很多人把特色小镇作为房地产开发。

  当下的市场,对地产企业来说最头大的事情就是后续该如何发展。大城市无地可拿,特色小镇为其转型提供了一个可以借助的平台。一边是特色小镇的全国化布局亟需社会资本的参与,一边是房企发展面临升级转型,因此今年几乎所有龙头房企都说自己开始做小镇。

政策收紧,过度繁殖的特色小镇能活下来多少?

  碧桂园、蓝城、绿地、时代地产、华夏幸福、亿达、星河……尽数入局。

  一线房企大举进入,更多房企跃跃欲试。在国家政策积极推动下,加之拿地成本低,融资便捷等因素的影响,各大房地产商纷纷转型到特色小镇建设中,规划特色小镇的地区房价也水涨船高。

  很多从业者都跟潘越飞坦诚过:现在真正成熟、模式跑通、能盈利、可以复制的业务也只有房地产,而旅游、农业(包括高附加值的高科技农业)模式还打不平。

  然而现状却是很多项目上马路径异常直白:盱眙就是龙虾小镇,台州就是海鲜小镇,汨罗是诗词文化小镇,不需要任何转折。

  段子吟说现在的特色小镇实在太多了,多到不可想象。在这种情况下一哄而上,谁能活到最后?

  他认为很多自己经历过的项目,包括上课过程中接触到的大量企业,已经行进在失败的边缘上。

  郭明的观点与段子吟不谋而合,他最担心的是一些地方偏远,既无人才优势,又无交通优势,再无风景优势连旅游项目可能都很难做,目前已经出现了这么一类硬做的小镇项目,肯定会最先倒下!

  02

  特色小镇的突围

  关于目前特色小镇时否过热,郭明发现经过这两年从一哄而上,到去年10月开始发现有很大改观。

  他16年12月在乌镇讲特色小镇时有接近400人参加,17年12月再讲时就只有100人左右,冷静的速度比他想象得还要快。

  而段子吟认为,做特色小镇接下去还要面临三个挑战:

  第一,政策限制,产业地产土地出让年限20年,禁止销售。第二,GDP造假,如果PPP项目的GDP是假的,企业投入的资本该怎么回收? 第三,除了一线城市,很多地方人口出生率下降,人口红利减少。

  在他看来,大浪淘沙之后有三类小镇是可以活着。

  第一类,产业基础好、优势明显的产业特色小镇。比如杭州玉皇山的基金小镇,这一类产业特色小镇对城市的依赖没有那么强,只要产业足够强势,活下去没有问题。

  第二类,产业底版+文旅活化型特色小镇。比如巧克力小镇,工业+文旅,这一类也能够活下去。

  第三类,文旅度假地产。

政策收紧,过度繁殖的特色小镇能活下来多少?

  SMART度假产业峰会现场的段子吟

  在未来很长一段时间里,“活着”或许就是数以万计的小镇面临的最大课题,想要在即将到来的厮杀中突围,有三点经验是值得借鉴的:

  第一,严苛的选址。做特色小镇本质上是在分享城市发展的红利,在三大湾区有足够的城市红利能够让大家分享,去抵御风险。

  第二,绑定资源。一个是产业资源,一个是文旅内容。寻找产业资源,一个开发商、投资商绑定产业资源博弈政府,获得项目准入的时候,企业一定要有非常清晰的产业地图。

  第三,创新模式。

  首先,是合作模式的创新。不要单打独斗,一定要和更多企业一起“唱戏”,合作模式一定要创新。

  其次,是融资模式。很多做特色小镇投资的开发商,之前的融资模式非常单一,基本上就是按照开发带的思路去走,但是特色小镇应该越来越清晰,融资的渠道更加丰富多彩,至少应该和政策性的银行、产业基金做ABS,一定要把融资的渠道做创新。

政策收紧,过度繁殖的特色小镇能活下来多少?

  最后,是盈利模式新。很多特色小镇盈利模式单一。做度假地产的集团,利润的90%都来自于地产销售。如果来自地产销售,一旦碰到国家政策调整,就得完蛋,实际上非常不安全。迪士尼的盈利绝对不是来自门票。如果盈利主要依靠地产,收益不是复合型的收益,就非常不安全。一定要拓展,延伸出更多盈利模式,变成复合型盈利模式。

  段子吟判断,特色小镇往下发展,接下去真正会被追逐的资源反而是内容方资本方

  很多特色小镇都是空的,他们需要寻找内容方,有 IP的文旅内容必然会受追捧。

  到2020年,最晚2023年,大量的特色小镇会有资本需求,资本方有机会以极低的价格去“收尸”。

  03

  如果我们的项目能够成功,那全中国的项目都可以

  段子吟有两个重要的观点:第一,特色小镇一定是跟城市有关,第二,特色小镇一定是跟经济周期有关。如果忽视了这两点,做特色小镇的风险就会巨大。

  然而并不是每个小镇的操盘手都有机会按图索骥,去选择项目。

  桃花驿的操盘手李子琦来自湖北武汉,不同于北上广,湖北处在还未崛起的中部,全国的经济水平不一样,人们的消费观念和政府的主导思想也不一样。

政策收紧,过度繁殖的特色小镇能活下来多少?

  特色小镇标杆:瑞士达沃斯小镇

  2013年卓尔集团就跟政府签了这个项目,占地32000亩,规模巨大,农地占到70%,离武汉市中心40分钟左右的车程,2013年-2014年集团都没有动这个项目,几任领导接手,都说做不了。

  李子琦坦言这个项目是一个没有经济、没有人、没有资源的地方。她向我们展示了项目实景图:全部是村庄,全部是农田,没有悠久的历史,也没有任何产业。

  这样一个项目的操盘难度可想而知:40个自然村落没有特色主导产业,涉及一万村民,没有政府资金配套怎么办?在湖北这样一个原本就缺产业的地方,如何引进产业?如何吸引消费者?

  如果仅从理论上来说,这是盲目投资、注定失败的典型小镇样本。

  然而李子琦从不悲观,她始终觉得:事在人为。田园综合体示范区、文化创意产业聚集区、 健康度假产业都在逐步建设,效果远比想象中的更好。她想把这个项目运营成农旅破题的典型小镇代表。

  李子琦笑了笑:“如果我们也能做起来,那就意味着全国的小镇都能做起来!”

政策收紧,过度繁殖的特色小镇能活下来多少?

  桃花驿项目俯瞰图

  这话其实很别扭,听了却让人心情愉悦,我甚至有点怀疑前面的担心是不是有点杞人忧天了。

  罗振宇在今年的跨年演讲盛赞了当年的工业园区运动:上世纪 90 年代,由于种种复杂的原因,各地兴起“开发区”“产业园”大潮,形成了很多既有“高度分工效率”又有“高度网络弹性”的企业群落。

  大量开发区涌现,大量农民工进城……这时出现了巨大历史机遇——西方国家产业升级,出现了前面提到的创新经济。

  于是,中低端制造业很快大量转移到中国,形成一个庞大的供应链网络。

  罗振宇把这段经历称为中国的“运”。

  当时也有人质疑这样的工业园区建设是不是太盲目,会不会浪费太多资源。然而到今天,这样的质疑已经不再重要。

  郭明说他对有产业的特色小镇还是非常看好,不像有些人在网上动不动就喊死了一遍啊,什么90%都要倒闭,这完全是不负责任!从政府层面只要做好从单一审核到从严考核,再到退出机制这三个步骤做好,就离成功不远了。

  对于任何新的方向,国家或企业都会多培养几个方向,走出来的就是成功之路。

  或许这就是这个国家前进的必由之路,磕磕绊绊,总让人担心会一地鸡毛。不过到了最后,留下的东西却总是比失去的多

  QA

政策收紧,过度繁殖的特色小镇能活下来多少?

  Q:本次的SMART度假产业峰会提出了一个宣传语叫至暗时刻,你觉得用来形容现在的特色小镇产业合适吗?

  A:首先我们理解一下特色小镇的作用,实际上是通过产业转型升级,解决好就业问题,和大城市人口过密问题,把原来单一的产业值入文化、旅游、生活,很好地做到区域内三者融合,特色小镇目前应该处于寻找方向和培养种子小镇阶段,因为特色小镇首先要做好顶层产业设计解决好产业的产和出的问题,产业的解决不是一朝一夕的事,有的地方原来特色产业本身就很明显,可能只需要当地政府引导一下即可,有的地方人才和资金优式明显,加上好政策,即使刚引进外来产业也比较容易成功,最担心的是一些地方偏远,既无人才优势,又无交通优势,再无风景优势,连旅游项目可能都很难做,目前已经出现了这么一类硬做的小镇项目,可能会最先倒下!

  Q:您怎么看这一波特色小镇的热潮,这波潮流有没有过热的嫌疑?

  A:关于目前特色小镇是否过热,经过这两年从一哄而上到去年10月开始,我发现有很大改观,国家层面要发改委从产业开始解决问题,从而可以避免做成简单的房地产小镇,我16年12月在乌镇讲特色小镇时有接近四百人参加,17年12月再讲时就只有100人左右了,说明大家冷静下来了,投资一个特色小镇没有十亿也是很难起步的,很多产业不是小型企业解决的了,对于任何新的方向,国家或企业都会多培养几个方向,走出来的就是成功之路!

  Q:谈一谈您对行业发展趋势的判断

  A:我对有产业的特色小镇还是非常看好的,不像有些人在网上动不动就喊死了一遍啊,什么90%都要倒闭来吸引大家眼球,完全不负责任!从政府层面只要做好从单一审核到从严考核,再到退出机制这三个步骤做好,就离成功不远了,再杜绝挂羊头卖狗肉的特色小镇,他们倒闭后会败坏真正特色小镇的声誉!

  议

政策收紧,过度繁殖的特色小镇能活下来多少?

  1.其实不用过度渲染特色小镇的危机,不如只是单纯把它看做一个生意,生意就逃不开二八原则,分化在所难免。总有一天我们会听到:不是小镇不赚钱,而是你的小镇不赚钱。

  2.行业规则能帮人少走弯路,但有的时候也有可能是无知者的语重心长,在一个本来就还在探索的领域,还是要保留打破规则的勇气。


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