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同学,不要乱搞商业地产。

时间:2020年01月06日信息来源:本站原创收藏此文 字体:

文:李超,商业地产实战专家 

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被政府为业绩招商引资忽悠而死

地方政府为政绩而进行招商引资,给开发企业新区、开发区的地块以及各种优惠政策,让你去圈地投资,发展新区建设,告诉你未来该区域长远规划、繁荣景象,而使部分发展商浮想联翩。


殊不知,给开发商的地块很多都是鸟不拉屎、地不长草的“北大荒”。商业地产项目的后期运营是靠消费者和人流来支撑的,“未来几年就繁荣了”的噱头口号是商业地产开发等不起的。这种被全套招商引资开发商业地产的开发商不胜枚举,现在有这样状况的开发商老板估计肠子都后悔死了。 

2


被住宅开发运作模式套路而死

中国房地产开发企业绝大多数都是从居者有其屋的开发住宅模式发展起来的,后期逐步涉及商业地产的开发模式。


虽然经验是通过实践获取的,但是商业地产的开发经验一定是之前资金积累后无法回收的惨痛教训获得的。之前成功开发了住宅地产的一些开发商自认为在自己城市开发住宅项目已经大获成功,认为地产开发不就是盖房子、然后卖掉,老板后大旗一挥:商业地产没什么,跟开发住宅一样,干就行了。就这样,把之前开发住宅挣得钱都搭进去不说,还欠了一屁股外债。住宅产品与商业地产产品的用途、使用人、功能等有着完全不同的属性,按照住宅开发的套路开发商业地产显然大错特错。 

3


隔行如隔山——被建筑设计而死

我遇到、听到和接手的一些问题商业项目的前因都有着异曲同工之处:开发商拍下地,老板开会安排:“到北京或者上海找个设计院给咱们地块设计一下!”有这样原因的开发商首先是错在了商业地产开发的操作步骤层面。商业地产开发的核心是:商业地产项目的后期营运、价值收益、租售留分配、产品如何证券化等问题。


隔行如隔山,建设设计院和设计师是建筑设计行业的专家,而不是搞商业地产招商、销售、广告、运营、物业服务、资产证券化的资深从业者,所以建筑设计院、设计师不是万能工,没有商业地产行业专家的方案或者建议直接把商业地产开发的核心环节交给建筑设计院显然就错了。中国各个城市都有众多因此原因而被“前期建筑设计死”的商业项目。

4


被错误业态配比指标而死

我遇到很多城市里的商业地产项目规模体量都存在盲目做大的现象。例如一个国内欠发达地区,城区人口60万的小城市,开发商非要开发15万平米的集中商业产品,先不讲该城市里面已经有众多入市经营好且地理位置佳、成熟的竞品项目,显然有这样想法的开发商可能都没有考虑你这个城市有多少商业品牌可以把你的项目装满、后期商业面积租售留、如何运营等系列问题。商业项目体量不是越大越好,能够在所处的城市区域填补空白是最佳。


再有,我遇到的一个俗称四线城市的商业综合体项目,总体量45万平米,其中酒店2万平米、公寓4.5万平米、写字楼4万平米、集中商业8万平米、商业街3.5万平米、住宅23万平米。从数据指标上看好像问题不是太大,但是该城市公寓和写字楼产品根本就没有任何市场可言。

5


急功近利——被资金断裂整死

开发商为了快速回款,都选择在商业项目建好后,将商业面积划分销售,及时“回血”、“止血”,收回资金。商业地产开发实际是投入资金大、周期长、回收慢,显然与开发商快速回流的思想“背道而驰”。多数商业项目迫于资金压力,采取各种手段来弥补资金不足,但最终越陷越深,最终资金断流,项目开发暂停终止,成为烂尾盘、死盘。


商业地产开发完全靠自身企业自有资金且无需银行贷款、民间借款、合作开发的实力企业不多,多数都是地域型民间开发企业,想靠小比例自有资金按照住宅开发套路,再通过建筑施工方垫资建设,然后在通过销售进行回款,这种手法,显然在商业地产开发领域不容易走通。


6


被老板一言堂害死

很多老板不是地产开发行业出身,也不是商业地产层级逐步工作上来的从业者,可能更没有任何地产开发经验,即使有经验可能也是停留在自己在老家开发过的简单住宅产品层面上而已。但是这样的开发企业老板更愿意按照自己的想法由着性子来,不愿意听取下属的专业意见,想怎么干就怎么干。几年前接触过一个河北某地的开发企业老板,常年在加拿大居住,偶尔回国。经过电话指挥国内项目现场负责人按照他的想法改,属于“孙猴的脸——一天十八变”,我去项目现场遇见施工工人问我:“领导,今天又砸哪儿?”真让人哭笑不得。


7


被不负责任的代理行挣快钱蒙而死


有的商业代理公司的操作根本不考虑项目的未来市场和有无生命力,就以招商填满为目标,品类落位于搭配是否合理、业态引入的关联带动等全然不顾,拿到招商佣金就走;地产销售公司更是为了卖出一套商铺什么手段都用上、什么承诺都答应,目的是卖铺取佣回款为王,反正销售不好就撤离,大不了佣金不要了……很多这样不负责任的商业代理公司因为上述的做法导致了商业项目的“趴窝”而在市场上死去。

挣快钱的商业代理公司使商业项目成了“伤”业项目、商业街成为“丧业街”、购物中心成了“库房”中心。 

8


被盲目复制借鉴和同质化而死

中国目前不乏一些成功的商业地产开发企业和经典项目,很多地区的开发商老板看到其成功的表现,便让执行团队按照其照搬过来,认为一定成功。被模仿最多的恐怕是万达广场、大悦城、龙湖、凯德等地产商开发的产品。

商业地产不是靠模仿就能运作成功。一位河南某地的地产商老板问我:“我完全按照万达广场的模式做的,怎么还是不行呢?”


9


被先开工建设后定位招商被动而死

开发商拿了地之后,找个建筑设计院进行设计,报规批复后开工建设,项目封顶完工后才考虑:干点什么呢?老板才开始“谋划”。


这样“奉子成婚”的商业地产项目往往会遇到这样的现实问题:想引进电影院,但层高不够;项目定位有商超业态,但没有卸货平台、货运通道、引流踏步电梯;调研后发现项目周边最需要餐饮业态,但前期用电负荷不够、排烟设施没有、隔油池未设计;想招商引入文娱的书店业态,测量后楼板承重不够……

10


被前期概念高高在上不能落地害死


记得几年前有个河南商丘的地产商找到我,说是项目开发盖完后就一直没办法向下运作了。了解后,该项目前期请了某个商业管理公司给做的方案定位:俨然一个北京的新光天地,都是奢侈品,而且还是重奢。更为可笑的是一层都是国际大牌:LV、Gucci、Chanel、PRADA等,像H&M这样的国际快时尚品牌落位在4层。商丘的商业零售当时档次最好的零售品牌仅仅是国内的报喜鸟、花花公子、鄂尔多斯之类,先不说商丘地区有没有消费力,与市场的定位断档显然就是大问题。当时我记得河南省会郑州也没有LV,省会下属的商丘就能引入国际重奢?显然问题出在定位的概念不能落地,等于白纸一张,就是空谈。



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